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夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效?

2013年4月27日

夫妻单方签定房屋买卖合同是否有效?法官谈夫妻一方出售房屋行为的效力
来源: 作者: 时间:2010/12/10
 
文/胡红梅(内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院少年法庭)
 
随着社会经济的发展和繁荣,家庭做为最基本的社会单位,其财产数额、种类等与过去相比有了极大的扩充和发展,夫妻之间或夫妻和外部之间因财产发生争议的现象时有发生,如何避免争议的发生,发生争议后如果解决纠纷,也成了老百姓非常关注和关心的一个问题。
房屋是人生存最基本的物质条件之一,在现实当中因房屋买卖而引发的争议屡见不鲜,下面,笔者就夫妻一方出售房屋行为的法律效力问题与大家一起进行探析。
夫妻一方出售房屋是指夫或妻一方未经另一方同意擅自出售房屋的行为,这种夫或妻一方出售房屋的行为是否有效,需要从以下几个方面进行分析和认定。
一,首先要确定出售房屋的所有权状态,即审查出售的房屋是夫妻双方的共同财产还是一方的个人财产,如果属夫或妻一方的个人财产,那么夫或妻做为房屋的所有权人出售房屋的行为当然有效。我国法律对夫妻共同财产和个人财产的范围做出了明确规定。《婚姻法》第十八条规定了夫妻一方个人财产的范围: 1、一方的婚前财产;2、一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用;3、遗嘱或赠与合同中确定的只归夫或妻一方的财产;4、一方专用的生活用品;5、其他应当归一方的财产。”同时,最高人民法院《关于婚姻法若干问题的解释》第十九条规定:“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产,但当事人另有约定的除外。”《婚姻法》第十七条对婚姻关系存续期间夫妻共同财产的范围做出了规定:“1、工资、奖金;2、生产、经营的收益;3、知识产权的收益;4、继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外。
二、如果出售的房屋属夫妻共同财产,就要区别不同情况,确定房屋买卖合同是否有效。在分析这个问题前,首先应明确《婚姻法》中规定的家事代理权的概念,夫或妻对共同所有的财产有平等处理权,这种代理权属家事代理权,其范围一般限于处理家庭日常的衣食住行和子女教育费用等问题,对于重大家庭事务的处分,如不动产处分,显然排除在日常家事范围之外,对这种非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。从物权角度来说,夫妻对财产的共有关系是一种共同共有关系,《物权法》第九十七条对共同共有的财产进行处分的原则做了强制性规定,处分共同共有的财产必须经全体共有人同意,否则该处分行为即为无效。(城市房地产管理法》第三十七条也规定:“共有房地产,未经其他共有人书面同意的,不得转让。”这些规定均系法律的强制性规定,夫或妻一方违反法律的强制性规定,擅自处分房屋的行为当然无效。但第三人善意、有偿购买的,或者一方买卖房屋的行为构成表见代理的,买卖关系是否有效要根据实际情况处理。对善意取得制度,在最高人民法院《关于民法通则若干问题的意见》及《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意中均有相应的规定,特别是二00七年十月一日开始实施的《物权法》,对善意取得的构成要件及法律后果均做出明确规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”要构成房屋的善意取得,必须符合三个条件:主观上是善意的;行为上是以合理的价格购买;办理了房屋的所有权变更登记,三者缺一不可。首先,第三人必须是善意的。所谓善意,民法上,善意就是不知情,即第三人不知道也不可能知道房屋登记权利人与真实权利人不一致。第三人是否为善意,可以根据案件的实际情况和日常生活经验法则来判断。在我国,由于传统观念的影响,以及公民法律意识的淡泊,很多家庭的夫妻共同财产往往登记在一方名下,在所有权证书中并没有标明另一方为共有人,买受人如何判断买受的房屋是否属出卖人夫妻双方的共同财产?他有无必要调查要购买的房屋为夫妻共同财产?笔者认为买受人只要做形式上的审查,即审查房屋所有权证书和出售人是否一致,有无共有人登记就尽到了充分的注意和审查义务。如果房屋所有权证书上没有共有人就可以认定为出售人一人所有。买受人没有权利也没有义务去核实房屋是不是婚后购买而只登记在一方名下,也不可能去搞清虽然是婚后购买,但约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有。在此种情形下,即使出售房屋确系夫妻共同财产,但因只登记在一方名下,买受人属于善意购买,应当依法保护买受人的合法权益。其次,第三人必须支付合理对价。这里强调合理对价的概念,如果以明显不合理的低价购买的,则不能构成善意取得。
三、如何避免夫妻婚姻关系存续期间的财产侵权问题,以及第三人买受房屋时应注意的问题。《婚姻法》对夫妻共同财产的划分相当的确定,属于个人所有的财产如无夫妻的约定是不能成为夫妻共同财产的,但作为共同财产有时从形式上很难于个人财产加以区别。在夫妻内部的财产关系上,为了避免夫妻婚姻关系存续中的财产侵权问题,为了保护自己的利益不受侵害,在一些大的财产上,如房屋、车辆、存款等,能写双方的名字就写双方的名字,或者可以双方书面约定共同财产的归属。当然这种约定是不能对抗善意第三人的,但万一婚姻解除时,这种约定就可以起到证明的作用。做为第三人买受房屋时,为了避免纠纷发生,防止共有人擅自处分共有房屋,一定要审查清楚房屋产权证书上标明的所有权人和处分房屋的人是否一致。同时,房屋产权登记管理机关在办理房屋产权证书时,也应当要求申请人出具户籍证明或相关证明,查明是否属于共同财产,如申请人已婚,应要求夫妻双方到场查明房屋是否为夫妻共同财产,在产权证书上予以说明。这样根据房屋产权证书上登记的所有权人是夫妻双方还是其中的一方,就可以向社会公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有,使房屋买受人能了解共有房屋的另一方是否同意出卖房屋。只有如此,也才能起到不动产登记公示的作用,从而在根本上杜绝纠纷的发生。